Quelles dérogations pour un syndic bénévole et une petite copropriété ?

Il est important que des règles soient établies pour la bonne gestion d’une copropriété, mais dans le cas d’une gestion en syndic bénévole (donc non géré par un professionnel de l’immobilier) ou d’une toute petite copropriété (peu de lots et/ou peu de budget ou même juste deux copropriétaires), certaines règles peuvent être contraignantes. Heureusement des dérogations ont été décidées dans certaines situations afin de faciliter la gestion de la copropriété.

Les dérogations appliquées au syndic bénévole

Qu’est-ce qu’un syndic bénévole?

Avant de lister les dérogations liées au syndic bénévole, il est important de bien rappeler ce qu’est un syndic bénévole: Il s’agit d’une personne qui prend en charge la gestion courante de la copropriété et qui exécute les décisions prises par les copropriétaires. Pour faire simple, le syndicat décide, le syndic exécute. Le syndic peut être professionnel ou non professionnel (plus communément appelé syndic bénévole). Le syndic bénévole a presque autant d’obligations qu’un syndic professionnel mais quelques dérogations lui sont accordées.

Les différences par rapport à un syndic professionnel

Le syndic professionnel a quelques obligations que n’a pas le syndic bénévole: Il doit posséder une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI). Il doit aussi posséder une garantie financière suffisante pour garantir le remboursement des versements reçus par le syndic. Enfin il doit souscrire à une assurance professionnelle.

Les dérogations pour une gestion en syndic bénévole

La plupart des dérogations faites au syndic bénévole prennent en compte qu’il n’est pas un expert en gestion immobilière ni en comptabilité. Les dérogations sont listées ci-dessous:

• Le syndic bénévole n’étant pas considéré comme un professionnel, il n’est pas soumis à la loi Hoguet du 2 Janvier 1970 qui réglemente l’exercice des professionnels de l’immobilier.
• Le syndic bénévole n’est pas pénalisé d’une amende en cas d’oubli de mise à jour du registre national des copropriétés.
• Un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés n’est pas obligatoire.
• Le syndic bénévole peut obtenir le remboursement des frais engagés et percevoir une rémunération au titre du temps de travail qu’il consacre à la copropriété.
• Le syndic peut être membre du conseil syndical [1].

Les dérogations appliquées aux petites copropriétés

D’un point de vue légal, il est possible de définir une petite copropriété dans le cas où le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € [2]. Les dérogations listées ci-dessous s’appliquent dans cette situation:

• Le conseil syndical n’est pas obligatoire. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires gère la copropriété sous une forme coopérative et doit alors désigner le syndic lors de l’assemblée générale par le syndicat à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Sous cette forme coopérative, d’autres décisions peuvent être prises:
  • Le syndicat peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.
  • L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
  • En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu’elle désigne un nouveau syndic ou qu’elle prenne les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.
• La comptabilité double n’est pas obligatoire. Une comptabilité dite “en partie simple” est donc suffisante et la notion de débit/crédit qui peut paraître complexe aux non initiés n’est pas obligatoire à maîtriser. A noter que les engagements peuvent être constatés en fin d’exercice.
• Les décisions, à l’exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes, peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d’une réunion. La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire. Lorsqu’un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation.

Les dérogations appliquées aux copropriétés n’ayant que deux copropriétaires

• Délégation: Lorsque le syndic est non professionnel, il peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée.
• Règles de majorité relatives aux décisions
  • Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24), ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.
  • Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix.
  • Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

• Décisions sans assemblée générale: A l’exclusion des décisions de vote de budget prévisionnel et d’approbation des comptes, toutes les mesures conservatoires et décisions peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, c’est le copropriétaire décisionnaire qui est chargé de l’exécution de la décision et il est tenu de notifier cette décision à l’autre copropriétaire. A savoir que chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux tantièmes qu’il possède. Lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

• Convocation: Les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable. De plus, chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre.

• Contestation de décisions: Un copropriétaire peut contester la décision prise par l’autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision. Sauf urgence, l’exécution d’une décision prise par un copropriétaire sans l’accord de l’autre est suspendue pendant ce délai.

• Remboursement des frais engagés par le copropriétaire non syndic: Le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l’administration et de la gestion de la copropriété doit tenir un état des dépenses et créances et doit le laisser à disposition de l’autre copropriétaire.

• Autorisation judiciaire pour passer seul un acte: Un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

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